Региональное отделение Политической партии "РОДИНА" в Приморском крае
Самый главный вопрос, который задает население, получая новые счета за квартплату - кто и на основании каких нормативов устанавливает астрономические тарифы за жилье и коммунальные услуги?
Мало кто знает, но в каждом российском регионе свои тарифы ЖКУ. Ежегодно правительство утверждает федеральные стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг отдельным постановлением, а в специальном приложении к нему приводится предельно допустимое значение этих тарифов для каждой области.
Так, на 2006 год в правительственном постановлении N 541 от 29.08.2005 г. "О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг" премьер-министр М.Фрадковутвердил средний по России размер предельной стоимости ЖКУ - 41,6 рублей на 1 кв.метр общей площади. Более точные цифры для каждой области вы можете посмотреть в конце брошюры в приложении №1.
То есть, для того, чтобы проверить, насколько вас обманывают коммунальщики, надо просто перемножить две величины: тариф предельной стоимости ЖКУ и размер общей площади вашей квартиры. Разницу вы определите, сравнивая две цифры - одну, которая проставлена у вас на квитанции об оплате, пришедшую из ДЕЗа, и вторую, которую вы только что посчитали.
Например, для Москвы федеральный стандарт оплаты ЖКУ составляет 40,8 рублей на квадратный метр общей площади. То есть, хозяин двухкомнатной квартиры в 54 кв.метра должен платить за ЖКУ не больше, чем 40,8 х 54 = 2203,2 рублей. Если вам указали другую цифру, идите в ДЕЗ и разбирайтесь. Возьмите с собой правительственное постановление, которое мы полностью приводим в конце брошюры.
Что нового несет нам Жилищный кодекс РФ? Основные изменения по сравнению с действующим с 1983 г. ЖК РСФСР претерпели положения, регламентирующие предоставление жилья по договору социального найма. Так, право на бесплатное (без взимания платы за наем) предоставление жилья органами имеют малоимущие граждане. Критерии для их отбора устанавливаются в каждом регионе отдельным законом. Иные категории граждан, имеющие право на получение жилого помещения по договору социального найма, устанавливаются федеральными законами.
По новому кодексу, жилье по договору социального найма вне очереди предоставляется:
гражданам, чьи жилые помещения признаны непригодными для проживания и не подлежат ремонту или реконструкции;
детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей;
также гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых их совместное проживание с другими лицами в одной квартире невозможно.
В соответствии с новым законом упразднен ордер на занятие жилья с сохранением права его пользования. При этом временное отсутствие нанимателя квартиры по договору социального найма и членов его семьи не должно ограничиваться каким-либо сроком.
Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, производится в судебном порядке. Однако в зависимости от причин потери жилья "выселенцы" могут рассчитывать либо на благоустроенное жилье, либо на жилье в маневренном фонде.
Появились ограничения, касающиеся сроков бесплатной приватизации квартир. Те, кто проживает в жилье, полученном по социальному найму после 1 марта 2005 года, не будут иметь права его приватизировать. Те же, кто получил такое жилье до 1 марта, могут приватизировать его до 1 января 2007 года.
По мнению специалистов, много вопросов вызовет переустройство и перепланировка жилья. О том, как толковать эти понятия, споры идут уже сейчас. Меж тем за самовольное вмешательство в интерьер квартиры жилье могут отобрать и выставить на торги.
Следует подчеркнуть, что новый Жилищный кодекс РФ детально регулирует вопросы платы за жилое помещение. Но не все, наверное, знают, что размер платы за наем, за содержание и ремонт жилья, куда теперь также включается плата за текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, зависит от общей площади жилого помещения в отдельных квартирах и от площади отдельных комнат в общежитиях.
Общая площадь жилого помещения по новому Жилищному кодексу РФ у нас теперь стала больше, потому что теперь учитывается площадь всех помещений вспомогательного использования (например, внутриквартирный коридор, прихожая, санитарно-гигиенические помещения), правда, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ст.15 Жилищного кодекса РФ). Размер платы за содержание, ремонт, за наем жилого помещения определяется как произведение соответствующей цены на общую площадь жилого помещения.
Органы государственной власти областей, краев, органы местного самоуправления по новому Жилищному кодексу устанавливают размеры этих платежей в двух случаях:
для нанимателей по договорам социального найма и найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;
за содержание и ремонт для собственников жилья, которые не приняли решения о выборе способа управления своим домом.
Цены и тарифы устанавливаются на очередной год до утверждения местных бюджетов, а изменения в течение года могут производиться только с внесением изменений в бюджет (отсюда и судорожные меры городской власти по утверждению новых тарифов!). По новому Жилищному кодексу граждане, признанные малоимущими и проживающие по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за наем помещения, но за содержание и ремонт жилого помещения они оплачивать обязаны.
При этом нужно иметь в виду, что мы теперь, как пользователи услуг в сфере жилищно-коммунальных отношений являемся потребителями со всеми соответствующими правами при некачественном оказании услуг.
Размер платы за коммунальные услуги по новому Жилищному кодексу определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, которые утверждаются в свою очередь органами местного самоуправления.
К нормативам потребления коммунальных услуг относятся:
норматив потребления тепловой энергии на отопление 1 кв.м. общей площади жилья в месяц в Гкал;
норматив потребления тепловой энергии на горячее водоснабжение на одного жителя в месяц в Гкал;
норматив водоснабжения на одного жителя в месяц в куб.м;
норматив водоотведения на одного жителя в месяц в куб.м;
норматив обеспечения твердым топливом в год в кг (дрова - в куб.м);
норматив потребления электроэнергии на одного жителя в месяц в кВтч;
норматив потребления сетевого газа на 1 кв.м общей площади жилья в месяц в куб.м;
норматив потребления сжиженного газа на 1 кв.м общей площади в месяц.
Любопытно, что за квартиру одной и той же площади платят одинаково те, кто эту квартиру купили что называется, за свои кровные, и те, кто получили ее от государства бесплатно. Причем размер платы за коммунальные услуги совсем не зависит от формы собственности на жилье и от формы организации управления домом. Изменяться размер платы может только при предоставлении услуг ненадлежащего качества или с большими, чем предусмотрено нормативами, перерывами.
Вступление в силу Жилищного кодекса в марте этого года сопровождается отменой многих действовавших ранее и известных своей противоречивостью нормативных актов: Жилищного кодекса РСФСР, Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", Федерального закона "О товариществах собственников жилья". Кроме того, с 1 января 2007 года отменяется действие Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", и граждане лишаются права бесплатно приватизировать жилье, которое они занимают по договору социального найма. Поэтому ожидается, что практически все квартиры муниципального жилищного фонда до этого времени перейдут в частную собственность граждан.
Что такое муниципальный жилой фонд? Это, прежде всего, неприватизированные квартиры, общежития для погорельцев и прочее. Для мэрий городов, муниципалитетов в законодательстве нет ограничений на приватизацию жилых помещений.
Проще говоря, после передачи муниципального жилья с хозяйственного ведения в ЖЭКах, РЭУ и ДЭЗах в ведение городского казначейства, дальше это муниципальное жилье может быть спокойно приватизировано и переуступлено другим структурам. В частности, тем структурам, у которых муниципалитеты брали те или иные займы. Какие последствия это может иметь для населения? Миллионы наших сограждан, проживающих в тех муниципалитетах, которые находятся на грани банкротства, могут по закону, совершенно официально, буквально за один день потерять свои квартиры, в которых проживали десятилетия.
Чтобы не потерять свои квартиры, важно не пропустить сроки проведения обязательного ежегодного собрания жителей дома, на котором, согласно новому Жилищному кодексу, нужно выбрать форму управления своим многоквартирным домом - иначе ваш дом будет в обязательном порядке акционирован, передан частной управляющей компании и в дальнейшем будет продан по закону "О приватизации государственного и муниципального имущества" (ст. 13 и ст. 14) от 21.12.2001г. N178 ФЗ).
Так, согласно новому жилищному законодательству (Закон "О введении Жилищного кодекса РФ", ст. 18), 1 марта 2006 года закончился срок проведения обязательного ежегодного собрания собственников жилья, на котором вы еще имеете право решить, будет ли ваш многоквартирный дом управляться вами или это право передадут частнику, которого хитро называют "управляющей компанией". Правда, власти, напуганные волной протестов, прокатившихся по России против нового Жилищного кодекса, продлили сроки проведения обязательного собрания собственников жилья ровно на год.
Если ваш дом будет передан или продан частному домовладельцу в управление, то вы фактически станете квартирантами в собственной квартире у собственника, который заинтересован только в получении от вас прибыли.
Очевидно, что потеряв право управления своим домом, вы рискуете потерять свободу, так как плату за услуги ЖКХ будет устанавливать домовладелец и она будет намного выше, чем вы платили бы в ТСЖ по тарифам на воду, тепло, свет и газ, которые хоть как-то регулируются государством.
Вы можете существенно понизить плату за услуги ЖКХ, приняв своевременное и правильное решение. Если большинство собственников жилья в доме примут решение создать ТСЖ в доме, тогда жители его становятся полноправными членами крупнейшего акционерного общества, которое, согласно Уставу, имеет право заниматься коммерческой и производственной деятельностью для снижения оплаты услуг ЖКХ.
При таком капитале, какого не имеют, пожалуй, многие из нынешних коммерческих банков, жители могут и вовсе не платить квартплату, если смогут умело распорядиться свободной площадью дома. Сдав, например, в аренду коммерсантам первый этаж.
Вместе с правом собственности на жилое помещение к вам перейдет право долевой собственности на лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, инженерные коммуникации жилого дома. А поскольку отдельной регистрации права долевой собственности на места общего пользования не требуется, вы, сами того не подозревая, стали совладельцами жилого дома, а, следовательно, должны содержать свое имущество. Тогда как ранее жильцы многоквартирных домов лишь оплачивали коммунальные услуги, которые предоставлялись органами местного самоуправления, через созданные ими жилищно-эксплуатационные организации.
Нужно правильно обучить членов Правления и финансового директора ТСЖ эффективному управлению домом. Важно принимать на работу только сертифицированных специалистов, которые знают, как снизить плату за жильё. Вы должны сами установить систему бухгалтерского учета и налоговой отчетности, бизнес-анализа и бюджетирования, так как она потребуется с первых дней существования ТСЖ.
Предложенные ранее Законом "О товариществах собственников жилья" формы управления собственниками жилым домом, массовой реализации в жизнь не получили. Они требовали регистрации кондоминиума, но как осуществить этот процесс не знали ни законодательные органы (не принят ни один нормативный документ, описывающий порядок регистрации кондоминиума) ни государственные органы, ответственные за регистрацию, ни уж тем более граждане, решившие самостоятельно управлять своим домом. Новый Жилищный кодекс устранил понятие "кондоминиум" и ввел другое — "комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме", для управления которым регистрация не нужна.
Самостоятельное управление жильцами многоквартирным домом подразумевает заключение договоров на содержание общего имущества дома и предоставление коммунальных услуг, а также осуществление иной деятельности по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания. Предоставляя гражданам это право, законодатель исходил из того, что собственники, взаимодействуя с подрядной организацией на основании договоров, имеющих юридическую силу, получают реальный механизм влияния на стоимость и качество оказания коммунальных услуг, порядок их предоставления.
Самым важным новшеством Жилищного кодекса РФ стало наделение собрания собственников помещений (жилых и нежилых) правами управления многоквартирным домом. Теперь к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии со ст.44 ЖК РФ относятся такие вопросы, как:
1. принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2. принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3. принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме и его отчуждении;
4. принятие решений о создании ТСЖ;
5. выбор способа управления многоквартирным домом и выбор управляющей организации.
Этот список не является исчерпывающим, общее собрание наделено Жилищным кодексом и другими полномочиями. Например, квартировладельцы получили право определять размер оплаты за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, который теперь устанавливается на общем собрании собственников с учетом предложений управляющей организации на срок не менее чем один год.
Сам процесс проведения общих собраний собственников помещений в Жилищном кодексе РФ достаточно подробно регламентирован (ст.45—48). Причем закон жестко предписывает жильцам определиться со способом управления многоквартирным домом, сделав это обязанностью собственников помещений.
Жилищным кодексом РФ предусмотрены три способа управления многоквартирным домом:
1. управление управляющей организацией;
2. управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.
Если вы решили "не ждать у моря погоды" и заняться управлением своим домом, то вам необходимо, в соответствии с новым Кодексом, начать работу с проведения общего собрания квартировладельцев. Для этого каждому собственнику помещений дома нужно вручить не менее чем за 10 дней до проведения собрания письменное уведомление. В сообщении указывается повестка дня и форма проведения собрания (совместное присутствие или заочное голосование).
В повестку дня как минимум необходимо включить следующие вопросы:
1. выбор формы управления домом;
2. выбор ответственных лиц за реализацию формы управления и наделение их полномочиями;
3. сроки и порядок проведения обязательного ежегодного общего собрания;
4. порядок оформления протоколов и место их хранения;
5. порядок уведомления о принятых собранием решениях.
Введенная кодексом форма заочного голосования очень удобна в наш "век всеобщей занятости". Заполненные анкеты передаются собственниками помещений по адресу,указанному в сообщении о проведении общего собрания.
Решения собрания принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих в нем участие. При этом для организации товарищества собственников жилья необходимо согласие собственников, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме, независимо оттого, принимали они участие в голосовании или нет.
Решения, принятые на общем собрании доводятся до сведения всех собственников в порядке установленном на общем собрании не позднее 10 дней с момента их принятия.
Если ни у одного из собственников помещений в многоквартирном доме не хватит сил реализовать предоставленное им право стать "полноправным хозяином" (уговорить соседей, преодолеть "козни" чиновников…), форму управления для дома выберет орган местного самоуправления, который проведёт открытый конкурс по отбору управляющей организации. Данная обязанность возложена на муниципалитет в случае если в течение года с момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ (а именно до 1 марта 2006 года) собственники многоквартирного жилого дома не определятся с формой управления или не реализуют её на практике. И не факт, что выбранная управляющая компания будет полностью устраивать владельцев квартир.
Необходимо отметить еще один важный момент. Нельзя забывать о состоянии российского жилищного фонда, износ которого составляет 70%. Брать муниципальную собственность на содержание в сегодняшнем виде — очень рисковое мероприятие. Огромное количество домов требует капитального ремонта, который не осуществлялся много лет, и с которым в одиночку гражданам не справиться. Ветхие здания брать на баланс нет смысла - вы с ними ничего не сможете сделать. Пусть они лучше останутся у государства.
