Региональное отделение Политической партии "РОДИНА" в Приморском крае
Устав товарищества собственников жилья - юридическая основа, на которой строятся взаимоотношения домовладельцев в кондоминиуме, обеспечивается участие товарищества в гражданских, административных, земельных и других отношениях. Нормы, изложенные в уставе, являются законом для регулирования внутренних отношений в товариществе. В случае возникновения споров судебные органы исходят из норм конкретного устава и действующего законодательства.
При подготовке устава товарищества собственникам жилья необходимо договориться и уточнить все его положения, которыми жители будут руководствоваться в течение долгого времени и которые впоследствии могут иметь большое значение в деятельности товариществ. Как нет одинаковых домов, так и не может быть одинаковых учредительных документов. Поэтому желательно на основе образцов уставов подготовить свой проект устава товарищества. Важность этих документов столь велика, что здесь может понадобиться консультация юристов, практиков, имеющих опыт деятельности в данной сфере.
Уведомление о собрании домовладельцев.
Оно направляется инициативной группой в письменной форме и вручается каждому домовладельцу под расписку или путем почтового отправления (заказным письмом), что важно в отношении тех домовладельцев, которые сдают в аренду свои квартиры. Уведомления отправляются не позднее, чем за 10 дней до даты проведения общего собрания. В нем указывается, по чьей инициативе оно созывается, место и время его проведения, повестка дня. Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были заявлены в повестке дня.
Предварительно инициативная группа посещает каждую квартиру. Стоит поинтересоваться жилищными условиями людей, узнать их заботы, разъяснить, чего они могут ожидать оттоварищества. Можно предварительно разложить в почтовые ящики опросники, которые позволят выяснить, какими жители видят цели товарищества. Инициативная группа может ознакомить жителей за 10 дней до собрания с проектом устава товарищества.
На общее собрание важно пригласить представителей местной администрации и управляющей организации. Инициативная группа готовит организационное собрание, на котором желательно было видеть всех собственников дома. Целесообразно договориться с местной администрацией об использовании для заседания необходимого помещения (школ, детских садов, библиотек и т.д).
Если в доме нельзя всех собрать в одном месте, то собрания проводятся в каждом подъезде. На этом собрании члены группы рассказывают жителям о ТСЖ, об изменениях в их жизни после организации товарищества. При этом опыт показывает, что необходимо как минимум два собрания, связанных с созданием ТСЖ. Все вопросы должны быть четко сформулированы в повестке дня.
В докладе на организационном собрании нужно:
Четко изложить цель создания товарищества;
Описать техническое состояние здания и доказать целесообразность создания в нем ТСЖ;
Рассказать об опыте создания таких товариществ;
Указать функции товарищества по управлению домом;
Обосновать финансовые основы деятельности ТСЖ.
Прежде всего, нужно иметь в виду, что участие в товариществе - дело добровольное. Конституционный Суд Российской Федерации подтвердил это своим решением от 03.04.98, отменив ст. 32, пп. 1, 3 и 4 (членство в товариществе), ст. 49, пп. 2 и 3 Закона "О товариществах собственников жилья". Вместе с тем отказ от вступления в ТСЖ не освобождает от участия в расходах на содержание и эксплуатацию дома.
Решение о создании в кондоминиуме ТСЖ принимается на общем собрании домовладельцев. Оно может быть созвано по инициативе любого жителя дома, представителей администрации города, округа или района, дирекции единого заказчика. Итак, на организационном (учредительном) собрании домовладельцев в кондоминиуме принято решение о выборе способа управления - создании ТСЖ. Большая часть собственников проголосовала за организацию ТСЖ, и согласные с этим решением домовладельцы поставили свои подписи под протоколом, но это не является документом, подтверждающим их волеизъявление быть членами ТСЖ (согласно решению Конституционного Суда РФ…). Таким документом может быть только заявление домовладельца о его желании стать членом ТСЖ. Поэтому обращаем особое внимание на необходимость документального подтверждения волеизъявления домовладельцев в форме заявления о вступлении в ТСЖ.
ТСЖ имеет и свои обязанности, главная из которых: обеспечить нормальные условия проживания, санитарное состояние домовладения, нормальную эксплуатацию и выполнение договорных обязательств.
ТСЖ может быть создано только на добровольной основе. В соответствии с действующим законодательством в доме будет проведено собрание собственников квартир и нежилых помещений. На собрании будет выбран способ управления кондоминиумом, избрано правление товарищества, ревизионная комиссия, утверждены Устав ТСЖ и название товарищества.
Закон предусматривает выбор нескольких схем управления в ТСЖ: набор штата и обслуживающего персонала самим ТСЖ; наем на работу профессионального управляющего или управляющей компании; заключение договора на обслуживание с Управлением городского хозяйства (службой Заказчика).
Неприватизированные муниципальные квартиры, а также арендованные нежилые помещения остаются в собственности города и передаются в управление товариществу.
Работа инициативной группы собственников, правления ТСЖ по созданию кондоминиума, как единого комплекса недвижимого имущества, требует тщательного финансово-экономического анализа, оформления многих документов и регистрации прав собственности в городском комитете по государственной регистрации прав собственности и сделок с ней, а так же в земельном комитете. Только после этого дом может быть передан с баланса Управления городского хозяйства (службы Заказчика) в управление ТСЖ.
Сложную многомесячную работу по созданию кондоминиума могут выполнить избранные в члены правления, грамотные, инициативные, деловые, честные и порядочные люди, которые должны быть в вашем доме.
Протокол общего собрания домовладельцев.
Председателем первого организационного собрания согласно закону является инициатор собрания. На нем лежит основная нагрузка. Четкость ведения собрания, соблюдение регламента, ответы, реплики, высказывания с мест, иногда в оскорбительной форме, - все это требует от него достаточной выдержки и опыта. На собрании нужно выбрать секретаря для ведения протокола. Согласие на это будущего секретаря лучше получить заранее.
В докладе на собрании член инициативной группы должен рассказать жителям дома о том, что такое ТСЖ, каковы цели его создания, преимущества членов ТСЖ, с какими проблемами они, возможно, столкнутся, какую поддержку могут требовать и получить от местных органов власти.
Регистрацию жителей дома на общем организационном собрании проводят члены инициативной группы. Собрание считается правомочным, если на нем присутствовало более 50% собственников жилых и нежилых помещений.
Муниципальные организации в оперативном управлении или хозяйственном ведении могут иметь жилые (неприватизированные) квартиры и нежилые помещения. Если представитель такой организации по каким-либо причинам не присутствует на общем собрании (например, собрание назначено в неудобное время, или он занят, болен), то кому-нибудь из инициативной группы необходимо получить доверенность представлять данную организацию на собрании собственников жилья.
Повестка дня общего собрания.
Учитывая, что повестка дня раздается заранее, нет необходимости ее утверждать. Изменять повестку дня на собрании нельзя. Обязательными вопросами, включенными в повестку общего собрания собственников квартир (помещений) являются:
принятие решения о способе управления кондоминиумом (если принято решение о создании ТСЖ,то далее следует…) принятие Устава ТСЖ;
принятие схемы определения долей участия.
Следует ограничиться 6-7 вопросами, выносимыми на собрание, и проводить его не более двух часов без перерыва (после перерыва можно не собрать кворума). Оформление повестки дня и протокола общего собрания проводится в соответствии с ГОСТом 6.38-97. Для представления документов на регистрацию и в другие организации потребуется сделать выписку из протокола №1. В выписке необходимо указать место и дату проведения общего собрания, а также всех присутствующих. Причем те собственники, которые передали свои полномочия соседям или своим представителям, должны письменно оформить доверенность на представление их интересов на собрании.
Собрание считается правомочным, если на нем присутствовало более 50% собственников. Сначала нужно поставить вопрос о количестве голосов на собрании, пропорциональном занимаемой площади, и о схеме распределения долей участия. Доля участия устанавливается пропорционально площади помещения, занимаемого собственником (домовладельцем), служит для определения его доли в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, в других общих расходах, а также - для определения доли голосов на общем собрании домовладельцев.
Это необходимо для того, чтобы не были поставлены под сомнение результаты собрания. Надо учитывать, что собственники владеют квартирами разных размеров и нежилыми помещениями.
Итак, на собрание явились или остались собственники жилья, желающие быть членами ТСЖ. Собрание избрало правление ТСЖ. Результаты выборов фиксируются и заносятся в протокол в соответствии с Уставом ТСЖ. Правление избрано.
Далее следуют выборы председателя правления ТСЖ. Члены правления избирают из своего состава председателя. На данном этапе каждый член правления обладает только одним голосом. И это не зависит от количества его голосов как домовладельца в ходе общего собрания, так как он уже просто одно из выборных лиц. Выборы председателя происходят простым большинством голосов, поэтому лучше иметь нечетное число членов правления.
После выборов председателя правления ТСЖ каждый член правления ставит свою подпись под протоколом заседания правления ТСЖ, на котором был избран председатель.
Таким образом, для подтверждения полномочий председателя правления ТСЖ как представителя ТСЖ в период между общими собраниями (общее собрание -высший орган управления ТСЖ) и заседаниями правления ТСЖ (орган управления между общими собраниями ТСЖ), необходимо представить следующие документы:
Свидетельство о регистрации ТСЖ с приложением №1 "Список домовладельцев в кондоминиуме и схема распределения их долей участия".
Зарегистрированный устав ТСЖ.
Протокол общего собрания домовладельцев с подписями всех домовладельцев, принявших участие в данном собрании, сумма голосов участников общего собрания должна быть больше 50% от всей суммы голосов в кондоминиуме. Этот протокол должен содержать сведения о создании ТСЖ, о принятии устава, о выборах правления.
Протокол заседания правления ТСЖ с подписями членов правления, принимавших участие в данном заседании, их должно быть более половины от числа членов правления.
Паспорт, подтверждающий личность гражданина, являющегося председателем правления ТСЖ.
Отсутствие хотя бы одного из вышеперечисленных документов, и, в первую очередь, подписей под протоколом общего собрания и протоколом заседания правления, делает полномочия председателя не подтвержденными.
В случае возникновения спорных вопросов, данный порядок подтверждения полномочий может быть затребован в общегражданских и арбитражных судах.
